Els nous contractes de lloguer que se signin a partir de demà dimarts ja estaran subjectes a la llei que el Parlament va aprovar fa dues setmanes. A les ciutats amb falta d’habitatge assequible, entre les quals Vic i Manlleu, les quotes mensuals quedaran vinculades al que estableix l’Índex de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. D’una banda, els nous contractes s’hauran de cenyir als euros/m2 de referència. De l’altra, en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers cinc anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer. Per tant, la nova norma rebaixarà els preus que ara estan per sobre de l’index i, a més, congelarà els que se situen per sota.
Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació
Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.
En cas de relació de parentiu entre arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.
Caldrà una declaració d’“àrea amb mercat d’habitatge tens”
Els criteris per fixar el preu dels lloguers en zones amb mercat tens només tenen efecte sobre els nous contractes d’habitatges habituals, però no canvien les condicions dels que estiguin vigents ni tampoc tenen cap efecte sobre les segones residències.
Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”. Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l’àrea en qüestió experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.
Una norma adaptable a les necessitats de cada municipi
La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.
La Llei preveu que els ajuntaments tinguin marge per flexibilitzar la norma general i adaptar-la a les necessitats concretes de cadascun.
Efecte sobre els nous contractes d’habitatge habitual, per un màxim de 5 anys
Per a fer efectiva la declaració de mercat tens, caldrà una memòria que en justifiqui i n’acrediti els motius. Aquesta memòria també haurà d’incloure les mesures que les administracions promotores impulsaran per contrarestar el dèficit d’habitatge de lloguer. Les declaracions poden tenir una durada màxima de cinc anys, prorrogables fins a cinc anys més. La durada és revisable i, si en desapareixen les causes, pot quedar sense efecte.
Declaració automàtica de mercats tens a 60 municipis per mitigar l’efecte de la Covid-19
Com a mesura d’urgència, la llei declara immediatament el mercat tens a Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona i 54 municipis més (comptant-hi Vic i Manlleu). En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer. Així, el lloguer quedarà limitat sense esperar el mínim de nou mesos per als tràmits administratius necessaris per a la declaració ordinària de les zones amb mercat tens.
42 dels 60 municipis estan situats a l’Àmbit metropolità; 7, a les Comarques gironines; 5, al Camp de Tarragona; 4, a les Comarques centrals; 1, a Ponent; i, finalment, 1 més a les Terres de l’Ebre. El Baix Llobregat, amb 16 municipis, és la comarca amb el major nombre de pobles i ciutats declarades zones amb mercat tens de tot Catalunya.
Barcelonès (5)
Badalona, Barcelona, L’Hospitalet, Sant Adrià de Besòs i Santa Coloma de Gramenet
Vallès Occidental (10)
Barberà del Vallès, Castellar del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Montcada i Reixac, Ripollet, Rubí, Sabadell, Sant Cugat del Vallès, Santa Perpètua de Mogoda i Terrassa
Baix Llobregat (16)
Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Gavà, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, El Prat de Llobregat, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts i Viladecans
Vallès Oriental (1)
Granollers
El Maresme (6)
El Masnou, Mataró, Montgat, Pineda de Mar, Premià de Mar i Vilassar de Mar
Garraf (3)
Sant Pere de Ribes, Sitges i Vilanova i la Geltrú
Alt Penedès (1)
Vilafranca del Penedès
Anoia (1)
Igualada
Osona (2)
Manlleu i Vic
Bages (1)
Manresa
La Selva (1)
Blanes
Alt Empordà (1)
Figueres
Gironès (2)
Girona i Salt
La Garrotxa (1)
Olot
Baix Empordà (2)
Palafrugell i Sant Feliu de Guíxols
Baix Penedès (2)
Calafell i El Vendrell
Baix Camp (1)
Reus
Tarragonès (2)
Salou i Tarragona
Baix Ebre (1)
Tortosa
Segrià (1)
Lleida
Increment d’un 5% del preu en immobles amb característiques especials
La llei preveu l’increment del preu de l’Índex en un 5% si els habitatges reuneixen almenys tres característiques especials. Entre aquests requisits, hi ha l’ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, jardins o piscines comunitàries, servei de consergeria, vistes o mobles.
A banda del preu del lloguer, arrendador i arrendatari també poden pactar que l’inquilí assumeixi despeses de la comunitat, l’Impost de Béns i Immobles (IBI) i la taxa de la brossa, tal com preveu la normativa d’arrendaments urbans.
Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos
L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els cinc anys posteriors a les obres. En aquest cas, la llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda. Així, la nova regulació també estimula el dinamisme del mercat del lloguer.
Dret a recuperar els diners pagats de més
Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners dels del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.
Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros
L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.
Creació d’una comissió per avaluar l’impacte de la llei i possibles millores
A proposta dels departaments de Justícia i de Territori i Sostenibilitat, que són els competents en dret civil i habitatge, el Govern nomenarà una comissió que avaluarà l’impacte de la llei sobre el mercat de l’habitatge de lloguer i, si és necessari, proposarà els canvis oportuns per a millorar-ne l’eficàcia. A més dels representants de la Generalitat i dels ajuntaments, en aquesta comissió també hi participaran les entitats representatives dels llogaters i del sector immobiliari, entre d’altres. El Govern entregarà els informes d’aquesta comissió al Parlament de Catalunya.
La limitació de preus, pionera a l’Estat però antiga a Europa
La llei aprovada pel Parlament és pionera a tot l’Estat i està inspirada en un decret llei proposat pel Departament de Justícia el passat mes de maig, tot i que els darrers mesos l’ha impulsat el Síndicat de Llogaters i Llogateres.
La limitació del preu del lloguer s’inspira en el Codi civil d’Alemanya, que regula la contenció de rendes des de fa 30 anys. Altres estats com Itàlia l’apliquen des del 1998. A banda d’aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per limitar el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa. A Europa, França és l’últim que ha aprovat una norma amb l’objectiu d’evitar els abusos als llogaters, el novembre de l’any passat, i l’Ajuntament de París l’aplica des d’aquest mes d’abril. Als EUA, Oregon és des del febrer el primer estat amb mesures de contenció de rendes.
{{ comment.text }}