L’evolució dels preus dels habitatges, particularment a Barcelona però amb un efecte arrossegador que, pel cap baix, s’escampa per la regió metropolitana, apunta cap a una nova bombolla

Si es revisen les definicions de la paraula habitatge als diccionaris no se n’hi trobaran que s’hi refereixin com a actiu financer. Més aviat ho fan com un edifici que, totalment o parcialment, és apte per viure-hi. No obstant això, la lògica mercantilista ha desbordat la pura terminologia i a hores d’ara acaba resultant impossible explicar el fenomen de l’habitatge sense que en algun punt de l’equació no hi aparegui el factor desequilibrant del mercat com un element crucial en qualsevol anàlisi. L’evolució dels preus dels habitatges, particularment a Barcelona però amb un efecte arrossegador que, pel cap baix, s’escampa per la regió metropolitana, apunta cap a una nova bombolla. Aquesta és la conclusió d’un acurat estudi de professors de la Universitat de Barcelona, la Universitat Complutense de Madrid i la Universitat de Dublín, a partir del seguiment de preus publicats al portal Idealista entre els anys 2007 i 2024. La sèrie és àmplia i també significativa perquè precisament el 2007 era l’any abans de l’esclat de la bombolla prèvia a la Gran Recessió. De l’evolució dels resultats, els investigadors ja perceben símptomes de bombolla entre meitat de 2015 i principi de 2018, llavors es produeix una reducció que s’accentua en temps de pandèmia, i en dates actuals, si no de bombolla, es pot parlar de “sobreescalfament” a Barcelona, i també a Madrid. Dos aspectes haurien de posar en alerta. El primer, els preus, que després del descens experimentat passat l’esclat de la bombolla, fa 17 anys, han remuntat per recuperar els valors de llavors. El segon aspecte, segurament més rellevant, és que el nombre de sous necessaris per pagar un habitatge camina perillosament cap als mateixos registres previs a l’esclat de la bombolla el 2008. Llavors els preus equivalien a la suma dels ingressos salarials de nou anys. A Barcelona, actualment ja calen els ingressos corresponents a vuit anys i tres mesos. La situació comença a presentar semblances que haurien d’encendre les alarmes, però hi ha encara un factor agreujant: actualment el creixement de preus, gairebé inabastable en determinades zones, està afectant també els lloguers. Un factor de desesquilibri en aquest sentit és l’expansió del lloguer turístic, un element de preocupació com demostra la visita, aquesta setmana, d’una delegació del Parlament Europeu a Barcelona. Els preus creixen a doble dígit (un 35% de creixement en el preu de venda a l’Estat en deu anys i un 27% en el cas dels lloguers a Catalunya en només tres anys), mentre que els salaris ho fan a un ritme de només un dígit (un 7% en tres anys, segons dades del portal Infojobs). El desajustament entre els preus d’oferta i els ingressos dels compradors no són equiparables i, necessàriament, hi ha d’haver factors de mercat que ho expliquin. Hi ha, per exemple, un creixement molt important de la població resident als grans mercats de l’Estat, tant per migració interna com per migració internacional. Creix la demanda, però l’oferta no ho està fent a un ritme equivalent. Hi ha encara més motius: un mercat laboral sòlid, que es tradueix en una millora de la capacitat adquisitiva de les llars i a més certeses sobre el futur, o una estabilització en els tipus d’interès que, per una banda, fa més assequibles les hipoteques i, per una altra, incentiva els inversors a buscar productes de més risc, com l’habitatge, per obtenir rendibilitats. Els fons entren en competència amb els particulars en un mercat pressionat perquè construir habitatges és un procés lent, tant per qüestions administratives com per qüestions purament productives. Coneguts els factors que contribueixen a inflar la demanda, i donant per descomptat –que potser és descomptar molt– que s’han après les lliçons del passat, no semblaria ser gaire exigent que les administracions juguessin algun paper. L’habitatge no es pot entendre només com un bé d’inversió, sinó com un dret bàsic. En aquest sentit, apunten com a recepta que es facin polítiques que combinin regulació, inversió pública, control de les expectatives i una planificació urbanística responsable. L’anàlisi acadèmica assenyala que les bombolles en el lloguer acostumen a ser el preludi de les que es produiran posteriorment en el mercat de la compravenda. És per això que la incidència de la regulació pública en el mercat de lloguer apuntaria en una direcció més encertada que el que una certa opinió publicada, i per què no dir-ho també interessada, està estenent. És una reacció que no està exempta d’una al·lèrgia cada cop més constatable cap a qualsevol incidència pública en tota mena de mercats. La constatació analítica apunta a la necessitat que les actuacions han de ser ràpides perquè existeixen indicis de desequilibris que posen en risc que es produeixi una altra crisi de l’habitatge i les conseqüències de l’esclat d’una bombolla immobiliària són prou properes i conegudes. En l’anterior crisi immobiliària va fer-se comuna la conclusió que la població havia viscut per sobre de les seves possibilitats. Era una anàlisi amb la qual es culpabilitzava la població mentre que el mercat s’espolsava responsabilitats. Encara no han passat dues dècades i els indicis porten a una repetició del fenomen, però la diferència actual és que, conegudes les pràctiques d’un mercat immobiliari amb operadors encara més avariciosos i unes administracions que haurien hagut d’haver après la lliçó, carregar les culpes sobre la població no colarà.

L’evolució dels preus dels habitatges, particularment a Barcelona però amb un efecte arrossegador que, pel cap baix, s’escampa per la regió metropolitana, apunta cap a una nova bombolla

Els parquets | Sobreescalfaments i bombolles