Aquesta setmana ha entrat en vigor la nova llei hipotecària, que dona més garanties als clients de les entitats bancàries i dilata els desnonaments. Aquestes execucions estan patint un repunt sobretot pel que respecta als relacionats amb l’impagament del lloguer, mentre que al Ripollès, amb màxims històrics, també creixen les hipotecàries.
Els desnonaments d’habitatges van patir un petit repunt l’any passat, ja que creixen els impagaments del lloguer, seguint la tònica general que s’estén en el conjunt de Catalunya. De tota manera, Osona i el Ripollès experimenten tendències contraposades en aquests tipus d’actuacions. Mentre que al partit judicial de Vic aquestes execucions han patit una davallada els últims anys, el de Ripoll es continua comportant en màxims històrics, fins al punt que la relació és de 4 a 1 entre les dues comarques, quan al Ripollès n’hi havia arribat a haver 10 vegades menys que a Osona.
Segons dades recollides pel Consell General del Poder Judicial (CGPJ), els jutjats de Vic van tramitar l’any passat 207 desnonaments dels quals una quarta part (53 en total) ho van ser per execució hipotecària, fet que representa un 32% menys que els de l’any passat. La xifra és la més baixa en anys, ja que havien arribat als 130 el 2015, i alhora confirma una tendència descendent, 13 punts per sobre de la mitjana. Per contra, van créixer un 27% les actuacions per impagament del lloguer, que van pujar a 151, una xifra només superada en els últims anys pels 176 de 2013 i que representa una correlació de 3 a 1 sobre el total de desnonaments, quan la mitjana general és del doble de desnonaments de llogaters que el d’hipotecats.
En qualsevol cas, en aquest període de temps la xifra de desnonaments ha caigut un 28% tenint en compte que puntualment repunten les operacions que no estan relacionades ni amb impagaments de la hipoteca o del lloguer i que s’atribueixen a altres causes, fonamentalment desallotjament d’ocupes. L’any passat se’n van produir tres casos, cinc vegades menys que el 2013 o el 2015, tot i que la tendència d’ocupar il·legalment un habitatge es manté a l’alça en termes generals.
Per la seva banda, els desnonaments dictats pel jutjat de Ripoll tenen un comportament molt diferent, perquè no mantenen una tendència uniforme. El 2015 se’n van executar el doble que l’any anterior i el mateix va passar el 2017 i 2018 respecte al 2016. Els desnonaments de llogaters han crescut un 50% en cinc anys, tot i que els dos últims anys s’han mantingut estables, mentre que les execucions hipotecàries han augmentat un 30% en un any i un 350% en dos i només estan per sota de les de 2015.
La situació actual del mercat immobiliari està darrere d’aquest ball de xifres, amb l’increment de contractes de lloguer en detriment de la venda. Una circumstància motivada també pel context econòmic, ja que per una banda ha quedat molt estoc d’habitatge buit al qual se li ha de donar sortida. Per altra banda moltes famílies, sobretot joves, no estan en condicions d’accedir a l’adquisició d’un habitatge perquè en les condicions actuals de mercat la hipoteca no és pel 100% de la taxació i com que cal pagar una entrada important opten pel lloguer.
Catalunya continua essent el territori on s’executen més desnonaments de tot l’Estat i, amb les primeres dades recollides de 2019, que no estan desglossades encara per partits judicials, s’observa un fort decreixement de les execucions hipotecàries, mentre que continuen pujant les de llogaters.
La nova legislació protegeix més els hipotecats davant dels bancs
Aquesta setmana ha entrat en vigor la nova llei hipotecària que s’adequa a la normativa europea de 2014 per protegir l’hipotecat tant a l’hora de determinar les condicions del préstec amb les entitats financeres com per evitar-ne el desnonament. La nova normativa estableix que el banc haurà de pagar totes les despeses de la hipoteca excepte la taxació de l’habitatge, les comissions màximes que es poden aplicar o els interessos de demora i abarateix els costos d’amortització anticipada. També s’eliminen les clàusules terra i es fixen dues visites al notari, la primera sense la presència del banc perquè el client pugui aclarir dubtes.
Si fins ara el banc podia executar el venciment anticipat de la hipoteca quan el client incorria en tres quotes impagades, el llindar actual se situa en el 3% del préstec o en 12 mensualitats durant la primera meitat del contracte. A partir de la segona meitat, els topalls seran del 7% del préstec o 15 mensualitats perquè l’amortització ja serà superior.
Notificació judicial d’una pròxima execució hipotecària en un bloc de pisos dels Hostalets de Balenyà | Vicenç Bigas
De tota manera, els procediments de desnonament ja no eren immediats i podien acabar durant aquests terminis pel col·lapse als jutjats. “S’ho miren molt, els jutjats de Vic estan saturats”, apunta el degà del Col·legi d’Advocats de Vic, Joan Riera. El descens d’execucions hipotecàries i l’augment de les de llogaters tenen diverses explicacions. Per una banda el context econòmic, ja que les famílies amb problemes per fer front a la hipoteca ja han passat el pitjor de la crisi i actualment els interessos estan baixos, mentre que la situació del mercat ha afavorit l’increment del parc d’habitatge de lloguer. Però, per altra banda, “la llei ara és més favorable als propietaris”, considera Riera, i això incentiva els procediments, que generalment s’inicien al cap de dos o tres mesos d’impagament, quan es presenta un requeriment previ. Si persisteix la situació es va per la via executiva i aleshores “el procediment dura de sis mesos a un any, quan hauria de durar de dos a tres mesos”, segons Riera, que reconeix que “els casos estan augmentant”.
Des de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), Carme Roquer reconeix aquesta tendència, sobretot perquè les famílies amb problemes per pagar la hipoteca “ja ho han perdut tot” i actualment dels casos que els arriben “de cada deu un és hipotecat i la resta, de lloguer”. La situació no els ve de nou perquè “és un tema genèric” sobre el qual ja estaven advertits atès que “a Barcelona va passar fa més temps i ara arriba cap aquí” amb un increment dels preus de lloguer. Aquests casos són més difícils de resoldre perquè si els pisos procedeixen dels estocs que es van haver de quedar els bancs “ho han passat a fons voltors i no tenim uns mitjancers. A vegades no sabem de qui és aquest pis”. Joan Riera apunta, però, que dels casos que arriben als jutjats “moltes vegades no és per un tema social” i que també es produeixen situacions de picaresca entre els que no paguen el lloguer ni els serveis i si els tallen el llum “presenten una denúncia penal per coacció quan ho ha tallat l’empresa” i no el propietari. Per això “a vegades hi ha pisos buits per no tenir problemes”.
Vic aprofita pisos embargats per incrementar l’oferta de lloguer assequible
Vic és l’únic municipi de Catalunya que té la gestió directa del parc d’habitatge públic i dels pocs que compleix els requisits de la Generalitat per tenir Mesa d’Emergència pròpia en aquesta matèria. Els 283 pisos de protecció oficial que hi ha a la ciutat tenen una ocupació del 100% i la llista d’espera per accedir-hi és de més de tres anys. Actualment hi ha 972 sol·licitats al registre, on a partir d’ara s’aplica un canvi a la normativa que obligarà a renovar la sol·licitud anualment en lloc de tenir una vigència de tres anys.
Però la gran preocupació és el parc d’habitatge buit que hi ha a la ciutat, que un últim estudi de 2016 fixa en més de 2.000, gairebé la meitat dels quals pertanyen al centre històric, mentre que al Remei és on més es concentren els provinents de bancs i grans tenidors, que representen un 12% del total. Per tal de facilitar l’accés a l’habitatge, l’Ajuntament de Vic també disposa d’una borsa de lloguer assequible que facilita als propietaris particulars que tinguin algun pis buit perquè l’ofereixin a un preu per sota de mercat. En compensació els ofereix alguns avantatges, com rebaixes de l’IBI, mediació, comprovació de morositat, cobertura jurídica gratuïta per impagament i una cobertura multirisc.
Pisos d’un bloc embargat que s’han incorporat a la borsa de lloguer assequible de l’Ajuntament de Vic | Albert Llimós
L’oferta de lloguer que ofereix l’Oficina Local d’Habitatge no para de créixer i a la cinquantena de pisos que s’hi van incorporar l’any passat se n’hi acaben d’afegir 22 més al Remei d’un bloc del carrer Enric Prat de la Riba. Són pisos que procedeixen de l’embargament d’una societat que és morosa i com que l’edifici en qüestió té 140 habitatges no es descarta que l’administrador judicial opti per ampliar aquesta mesura, atès que la majoria de la propietat procedeix de fons d’inversió que han fet fallida. En total, la borsa de lloguer assequible ja s’enfila als 288 habitatges a Vic, fet que permet avançar en “garantir un habitatge digne a les famílies que ho necessiten”, assenyala el fins ara regidor d’Habitatge, Titi Roca. També hi ha un pla d’ajudes per fer reformes a pisos que es puguin incorporar a aquesta borsa a partir de la renda del propietari.
